Снижение арендных ставок на торговые площади объясняется фундаментальными факторами и будет продолжаться

Наша компания, несмотря на «кризис», продолжает открывать магазины. Мы проводим переговоры с торговыми центрами по всей стране, выступая в роли арендатора. Кроме того, как член правления НАСТ (Национальная ассоциация сетевой торговли) и руководитель проекта «Рейтинг торговых центров», я много общаюсь со своими коллегами, руководителями розничных компаний. За годы работы возникло понимание многих закономерностей развития рынка коммерческой недвижимости.

Сейчас участники рынка совершенно по-разному видят перспективы арендных ставок. Владельцы и управляющие торговых центров уверены в их росте. Арендаторы, наоборот, считают даже текущие ставки аренды торговых площадей завышенными. Колоссальный разрыв в понимании ситуации не оставляет места для трезвых оценок. Так как существенное количество торговых центров строится в кредит или находится в ипотеке, то трезвый взгляд на ситуацию нужен и банкирам. Ведь требовать от девелопера сдачи площадей по указанным в бизнес-плане ставкам — безумие, приводящее к простою площадей. Посмотрим на факторы, влияющие на ставки аренды торговой недвижимости.

Естественное падение

При переговорах с управляющими компаниями торговых центров я регулярно слышу: «Кризис скоро кончится, а вы хотите на много лет зафиксировать эти грабительские ставки».

Конечно, представители торговых центров лукавят. Ведь ставки в большинстве торговых центров выражены не только в фиксированной плате, но и в плате с оборота. И при росте продаж пропорционально растут и платежи девелоперам, собственникам недвижимости. То есть ставка — тот минимум, который собственник недвижимости получает всегда.

Вспомним азбучную истину: любая цена определяется соотношением спроса и предложения. Чем меньше спрос на помещения со стороны арендаторов — тем ниже цена. Чем больше предложение со стороны ТЦ и собственников street retail — тем ниже цена. И наоборот.

Источник: www.rbc.ru